«El mercado ha cambiado. Está muy activo pero existe una gran diferencia en precios y tendencias entre propietarios y compradores, con ajustes significativos del precio original de venta.»

–Clari Vega, Socia Directora de LX

LX Costa Rica mantiene un estudio de mercado activo de los precios y tendencias de residencias y propiedades de lujo en el Valle Central de Costa Rica. Aunque en su mayoría la información se distribuye y utiliza por los agentes especialistas y el equipo de LX como guía en la planificación y asesoría de inversión, aprovechamos algunas instancias para compartir la información directamente con clientes y con socios comerciales que complementan nuestra investigación con su propia información del mercado de lujo y el sector inmobiliario.

Este estudio aprovecha el monitoreo y base de datos activa de LX Costa Rica Consulting, con rastreo de disponibilidad, oferta, y transacciones de compra, venta y alquiler en más de 24 residenciales de lujo en la zona oeste de San José, principalmente en Escazú y Santa Ana. En específico, este resumen se enfoca en cuatro residenciales como las comunidades más representativas del sector inmobiliario residencial de lujo en la zona, con el mayor volumen de transacciones e interés en casas valoradas arriba de un millón de dólares: Cerro Alto, La Hacienda, Valle del Sol, y Villa Real. Esta parte del estudio aprovechó 161 listings y transacciones como muestra significativa, sin necesariamente incluir la totalidad de transacciones realizadas en el periodo entre junio 2014 y mayo 2016.

¿Cuáles son algunos de estos precios y tendencias en el área?

Los precios de venta en los principales residenciales de lujo en el oeste de San José llevan una tendencia hacia abajo.

Los precios de lista presentan un promedio de 16.5% de sobreprecio sobre los montos que está dispuesto a pagar el mercado según los valores finales de transacción. Cerro Alto y La Hacienda ofrecen los precios de listing más cercanos al precio final de compra (0 a -17%) mientras que Villa Real presenta el mayor sobreprecio con respecto al precio de compra final con descuentos de 6-42% del precio de lista ajustado. Los montos finales no son solo del precio en efectivo, sino que también incluyen variaciones en tiempos, términos de pago, financiamiento, mobiliario y trabajos adicionales.

El mercado cambió más rápido de lo que han aceptado los propietarios.

Aunque muchos propietarios han hecho ajustes en su precio de oferta, en general el mercado sigue con sobreprecio significativo. Dentro y fuera del portafolio de LX, las propiedades que se logran vender en los primeros dos años promedian 1.5 ajustes de precio de más del 10%.

«Las propiedades con sobreprecio inicial tienden a estancarse en el mercado por periodos más largos y resultan en un desinterés que el mercado percibe como una falla de la propiedad, aunque sea simplemente un tema de números.» -Maria José Barrios, Agente de LX

El mercado castiga sobreprecio inicial con ajustes durante la negociación por el tiempo que lleva en el mercado.

El tiempo de venta para las residencias de lujo es muy variable, desde 3 semanas hasta años sin vender. La casa promedio que se vendió en los primeros 24 meses de listing, se vendió después de 11 meses con un promedio de 1.5 ajustes significativos de precio durante ese periodo (más del 10%). Luego del último ajuste de precio publicado se presentó una negociación favorable para los compradores, en promedio de una reducción de 11% durante la negociación final.

En busca de acelerar el proceso de venta y cerrar un poco la brecha del mercado, la mayoría de agentes inmobiliarios enfocados en este segmento de lujo realizan un trabajo fuerte de educación con los propietarios para ofrecer evidencia de las tendencias del mercado. A nadie le sirve representar una propiedad que no se vende en varios años. Como es de esperar, la edad promedio de las casas en venta es directamente proporcional a los años desde el inicio del desarrollo de cada residencial. La Hacienda y Cerro Alto ofrecen en general las construcciones más nuevas.

«Actualmente puede ser mucho mejor inversión comprar que construir.Con la sobreoferta y ajustes del mercado, muchas transacciones de residencias de lujo en los últimos 14 meses han concluido por montos significativamente menores al valor de reposición de las casas.» – Clari Vega

El precio correcto puede ser más importante que el esfuerzo de comunicación.

Hasta 1/3 de los listings exclusivos de LX son “private listings”, propiedades que no se publican abiertamente. Aunque la necesidad de privacidad de la propiedad hace más difícil su promoción, la probabilidad de venta de estas propiedades no varía significativamente en comparación con otras propiedades similares promocionadas abiertamente, siempre y cuando su precio de listing sea el adecuado desde un principio.

Aún en los residenciales de lujo existe variabilidad de más de 100% del precio entre casas en el mismo proyecto.

Aunque los cuatro residenciales tienen precios promedio arriba de $USD 1.2 millones y casas individuales en venta arriba de $US 3 millones, solo La Hacienda mantiene el precio más bajo arriba de $900.000. Villa Real ha presentado la mayor variabilidad de precios en los terrenos y precios por metro cuadrado de construcción, con diferencias de hasta 100% del $/m2 de terreno y variabilidad de hasta $800/m2 de construcción entre una venta y otra.

El tamaño importa, pero no es el factor determinante.

El condominio residencial La Hacienda y Cerro Alto ofrecen en promedio los terrenos más pequeños del estudio. También presentan los precios más altos por metro cuadrado de terreno, casi un 20% por encima de los promedios de Villa Real y Valle del Sol.

Muchos factores afectan el precio por metro cuadrado de los terrenos en estos residenciales, incluyendo las amenidades de la comunidad, pero los factores de mayor variabilidad y peso son principalmente la facilidad de aprovechamiento del terreno (grado de inclinación y distribución), vistas que ofrece, y facilidad de acceso con respecto al condominio en general. Villa Real ofrece en promedio los terrenos más grandes (1.678m2) entre los residenciales de lujo mientras que La Hacienda ofrece en promedio las casas más grandes (637m2) y con el precio más alto por metro cuadrado de construcción ($1.722/m2).

Precios

Los precios y tendencias de venta en los principales residenciales de lujo llevan una tendencia hacia abajo.

Tendencias

El mercado cambió más rápido de lo que han aceptado los propietarios.

Negociación

El mercado castiga sobreprecio inicial con ajustes durante la negociación.

Venta

El precio correcto puede ser más importante que el esfuerzo de promoción.

Variabilidad

Aún en los residenciales de lujo existe variabilidad de más de 100% del precio.

Inversión

Actualmente puede ser mucho mejor inversión comprar que construir.

NOTA: Existen otros residenciales en la zona con ventas significativas arriba de $USD 1 millón, incluyendo una gran parte en el portafolio activo de LX, pero estos presentan menos inventario de propiedades disponibles o no tienen suficiente información de referencia para un cálculo significativo. También es importante mencionar que casi 50% de las propiedades y transacciones arriba de $1 millón monitoreadas en el mismo periodo fueron casas independientes que no se ubican dentro de residenciales de lujo y no se consideran en este resumen aunque tienen una fuerte injerencia en las transacciones, movimientos, precios y tendencias en la zona.

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